Неуклонное снижение цен на недвижимость, падение продаж, сокращение объемов строительства – неустанно передают испанские СМИ. Что означает для граждан кризис на испанском рынке недвижимости? Выгодно ли сейчас покупать недвижимость со скидками? Как и где искать самые интересные предложения по недвижимости в Испании?
Новости об испанском рынке недвижимости похожи на сводку с боевого фронта: каждое следующее сообщение еще ужаснее, чем предыдущее.
Консалтинговая компании Tinsa, в июне этого года опубликовала сведения о том, что средняя стоимость недвижимости в Испании за прошедший год снизилась на 10,8%. А с декабря месяца 2007 года цены на рынке недвижимости Испании упали на 30,4%. При этом, больше всего снизились цены на дома и квартиры на побережье Средиземного моря (-38,3%), а также в крупных городах (-33,8%).
За прошедший год в Испании количество незавершенных объектов увеличилось на 31%, а в сравнении с 2007 годом – на 74%. Аналитики прогнозируют, что количество недостроек будет продолжать увеличиваться еще в течение одного года, пока не превзойдет показатели «тучных» лет на целых 90%.
Не так давно в прессу попала информация, что испанское правительство размышляет над идеей о предоставлении вида на жительство всем иностранным гражданам, которые купили недвижимость дороже 250 000 евро. Это еще окончательно не решено, но то что такие вопросы вообще поднимаются, свидетельствует о том, что дела на рынке недвижимости Испании обстоят не самым лучшим образом.
Давайте вспомним Латвию, которая приняла решение продавать резиденции после того, как цены на недвижимость в стране упали на 60%. Именно благодаря такому решению в балтийской стране стабилизировалась ситуация, хотя бы в сегменте жилья бизнес-уровня, спрос на это жилье на сегодняшний день формируется благодаря иностранцам, которые мечтают о ВНЖ.
Риэлторы, которые работают с этими регионами, утверждают, что у покупателей из России самые популярные востребованные объекты, которые находятся в курортных городах Испании упали в цене не так сильно, как в среднем по всей стране.
На данный момент, к сожалению, в Испании не существует общей методики, которая позволяет реально следить за изменением цен на недвижимость. Единственный метод – это расчет средних цен на самых популярных сайтах по продаже недвижимости в Испании. Естественно, в расчет берется средний уровень цен по объектам в регионе или, вообще, в целом по всей Испании. Не берется в учет качество объектов, расположение, реальная востребованность и многие другие факторы. Не существует никаких конкретных статистических данных по недвижимости в курортной зоне, которая интересует, в основном, иностранных граждан. А также средняя цена, берется в расчет, исходя не из конкретно совершенных сделок, а ориентируясь на цену, которую озвучивает продавец. Так что в одних источниках сообщают о падении цен на 30-40%, а в других приводятся совершенно другие цифры.
Возможно, падение среднего уровня цен по территории Испании происходит из-за изменения структуры предложений. Кто не брал кредит на покупку недвижимости, не снижает и сейчас цену на свое жилье. Но в продажу поступило множество объектов по ценам ниже средних рыночных от собственников, которые покупали недвижимости в кредит, и планировали перепродать по более высоким ценам в период роста, который был в 2005 – 2008 годах. Но с уходом англичан с рынка в это время, а их доля составляла до 80% от всех иностранцев-покупателей недвижимости в Испании в 2008-2009 годах, с перепродажей жилья возникли трудности, а платить проценты по ипотеке нужно. Поэтому многие выставляют недвижимость на продажу по низким ценам, откуда и вытекает снижение среднего уровня цен.
Но насколько бы ни упали с начала кризиса реальные цены на объекты, которые интересуют покупателей, эксперты единогласны в одном: на сегодняшний день на рынке недвижимости Испании есть множество интересных вариантов недвижимости и многочисленные возможности, на сегодняшнем рынке можно произвести очень выгодную сделку. Просто нужно знать, где искать!
Банковская недвижимость
Банки, на сегодняшний день, основная демпинговая сила на всем рынке недвижимости Испании. После начала кризиса и обвала рынка недвижимости в их собственность перешли многие объекты от неплатежеспособных кредитополучателей.
В этой ситуации банкам ничего не остается, как активно снижать цены, чтобы в максимально короткие сроки и в условиях жесткой конкуренции вернуть себе свои деньги. К примеру, банк Banesto в июне этого года выставил на продажу сотню частных вилл на средиземном побережье со скидками до 80%. Стоимость квадратного метра при этом составила около 645 евро, а это в три раза ниже, чем в среднем стоимость домов по всей стране.
Некоторые риелторы признаются, что сейчас испанские банки переманивают у них многих клиентов. Получается, что ты обслуживаешь покупателя, описываешь ему все подходящие предложения, устраиваешь показы и организовываешь тур в Испанию, а он приезжает, видит объявление о продаже залоговой недвижимости по шаровым ценам и, забыв об агентстве, бежит в банк.
А почему бы и нет? – спросите Вы. Отвечаем: да, действительно, банковская недвижимость сейчас самая дешевая. Но именно в этом сегменте наибольшее количество «подводных камней».
Первое, это то, что проблемные дома чаще всего возвращаются к банкам в ужасном состоянии. Обиженные на банк собственники, перед тем как расстаться со своей недвижимостью, вывозят из нее все, иногда включая даже двери и сантехнику. Следовательно, новым владельцам нужно будет изрядно потрудиться и потратиться, чтобы привести объект в жилое состояние.
Второе, если Вы примите решение покупать недвижимость напрямую у банка, тогда и решать все последующие вопросы и проблемы Вам придется решать самостоятельно. В банках не существует послепродажного обслуживания, они не помогают преодолеть первоначальные трудности по адаптации и не берут на себя оформление всех необходимых документов после сделки.
Гораздо правильней обратиться к агентству, которое официально представляет это банк. На сегодняшний день почти все банки сотрудничают с риэлтерскими агентствами. Приобретение недвижимости через такое агентство Вам обойдется в те же деньги, но у Вас будет возможность пользоваться дополнительными услугами, которые помогут Вам избежать большинства проблем.
На сегодняшний день, мы работаем с 14 банками Испании, имеем все залоговые предложения на рынке и всегда готовы помочь с проверкой и покупкой залоговой недвижимости от испанских банков. В нашей базе представлено более 100 000 объектов недвижимости (только на самых лучших побережьях), из которых порядка 40 000 - на Коста Бланке: продаём около 5 000 новых комплексов от застройщиков и предлагаем весь рынок вторичной недвижимости - от квартир и бунгало эконом класса по очень дешевой цене (от 30 000 евро) до элитных вилл класса люкс. Все покупки можно совершить с ипотекой 50% под 5% годовых или 70% под 6,5% годовых.
Ну, а работать с агентством или с банком напрямую – решать, конечно же, Вам!
Проблемы продавца являются возможностями покупателя
Где искать выгодные предложения? Что лучше - первичный или вторичный рынок? В Испании не так важно, насколько снизились цены, в каких сегментах, районах и т.д. Самое главное - найти продавца, у которого на данный момент существуют финансовые проблемы. Именно такие продавцы, увидев перспективу совершения сделки, пойдут на любые уступки.
Какие-то конкретные цифры скидок назвать сложно. Иногда бывает так, что первоначальная цена уже была такой низкой, что скидка кажется не значительной. Но на самом деле выгодность покупки определяется соотношением уровня цен на аналогичные объекты.
Приобретая объекты от частников, которым нужно срочно продать свою недвижимость, в первую очередь нужно обратить внимание на всевозможные задолженности за свет, воду, газ, налоги, общие расходы по кондоминиуму и т.д., необходимо тщательно все проверить.
А также необходимо отследить возможные права третьих лиц, которые могут до сих пор быть не занесены в Реестр собственности, но могут там возникнуть, когда уже будет идти подготовка к сделке. Нотариус не допустит совершения сделки, если обнаружит права третьих лиц, но вернуть аванс при таком развитии событий тоже довольно не просто. При покупке проблемного объекта недвижимости в первую очередь необходимо заручиться качественной грамотной юридической поддержкой.
Отметим также, что как собственники, так и испанские застройщики, готовы делать хорошие скидки на свои объекты. Но эта беспроигрышная испанская лотерея близится к концу, так как цены уже начинают расти. Так например, строительная компания Urbincasa, которая застраивает побережье Коста Бланка и город Аликанте, уже поднимает цены на пять из семи своих строящихся комплексов. И, естественно, ни о каких скидках и речи нет.
Оформление кредита занимает довольно небольшой промежуток времени, достаточно 2 недели после того, как будет предоставлен весь перечень документов. И учитывайте, что покупатели, которые могут расплатиться наличными средствами, получают экономию около 3-х % за расходы на получение ипотеки. Чтобы иметь возможность ответить по своим обязательствам перед банками, владельцы недвижимости также идут на очень значительное снижение стоимости своих объектов, при условии, что могут рассчитывать на быстрое получение наличных денежных средств.
При этом, ситуация на рынке практически каждый день меняется, поэтому решения нужно принимать быстро. Сейчас ЕС выдал кредит банкам Испании, следовательно, у них отпала срочная необходимость в быстрых продажах, а значит, с ними будет сложнее договориться. На сегодняшний день в Испании установился рынок покупателя. А значит, именно в это время можно совершить прекрасные инвестиционные вложения в недвижимое имущество, как на первичном рынке, так и на вторичном. Самое важное действовать быстро и иметь свободные наличные средства, тогда Вы сможете управлять ситуацией и давить на владельцев.
Чем дешевле недвижимый объект, тем значительнее скидка
Насколько разнятся скидки по различным классам и видам недвижимости? На что цены упали больше?
Больше всего упали цены на недвижимость в худших, менее популярных, районах. Нужно понимать, что расположение объекта это очень важная составляющая. Если проанализировать по видам недвижимости, то цены на земельные участки снизились не сильно. А на виллы и квартиры всех классов жилья (эконом, средний и элит) произошло значительное падение цен, потому что владельцы недвижимости не смогли вовремя погашать кредит.
Больше всего в Испании упали цены на мало-ликвидные объекты – дома и квартиры в глубинке, вдалеке от моря, курортов и больших городов. Хорошие объекты на побережье и в регионах с развитой инфраструктурой пользуются спросом, как у испанских покупателей, так и у иностранных. Поэтому такого повального снижения цен, о котором сообщают СМИ, специалисты в области недвижимости не почувствовали. Цены, безусловно, снизились, но не настолько как об этом говорят.
На сегодняшний день в Испании вообще нет спроса на земельные участки под частное строительство. Потому как сейчас можно купить готовую виллу по более низкой цене, чем приобрести участок и построить дом. Правда, вызывают интерес, например, участки на первой линии моря, так как это относится к участкам ограниченного предложения.
Больше всего цены упали на недвижимость эконом-класса, так как большая часть тех, кто не смог выплачивать кредит владели именно такими объектами. Совсем немного собственников объектов в среднем ценовом диапазоне, то есть дорогих квартир, таунхаусов и небольших отдельных домов. А вот владельцев вип-недвижимости, то есть дорогих вилл - нет совсем. Так что заметнее всего снизились средние цены на дешевое жилье и незначительно на жилье среднего уровня. А на дорогую недвижимость - виллы и земельные участки на побережье цены вовсе не падали, а местами и увеличивались.
В подведении итогов можно сказать, что в Испании на сегодняшний день, действительно, есть много возможностей. К примеру, можно приобрести очень дешево «убитую» банковскую квартиру и делать в ней полный ремонт. Можно договориться собственниками, которые уже отчаялись на срочную продажу с хорошей скидкой. Также можно найти регион, который некогда был брошен британцами, и купить там объект «по дешевке». Но самое главное, в погоне за недорогой недвижимостью не забывать о своих мечтах и целях.
Ведь если Вы планируете, недвижимость сдавать в аренду, то Вам однозначно не подойдет объект на расстоянии 10-20 км от моря. И если Вы приезжаете в Испанию на отдых, Вы скорее всего не захотите каждый раз пользоваться машиной, чтобы хоть куда-то выбраться, и тогда Вам вряд ли подойдет отдаленная урбанизация, хотя и будет там недвижимость дешевле. Вы должны сначала определить позиции и критерии, от которых Вы никогда и ни при каких обстоятельствах не сможете отказаться. А что касается остальных мелочей и нюансов, то всегда можно искать, договариваться, торговаться. И в Испании сейчас для этого самое подходящее время!
А мы, со своей стороны, всегда обязуемся выступать на стороне клиента и проводить торги до последней возможности сэкономить и выгодно вложить деньги. Обращайтесь и мы поможем вам совершить самое выгодное приобретение в Испании. Смотрите и выбирайте недвижимость в Испании по вашему вкусу на нашем сайте. Наш каталог предложений Вас приятно удивит своим разнообразием и низкими ценами на объекты в разных сегментах. У нас ЕСТЬ из чего выбирать! И этот прекрасный выбор мы Вам поможем сделать!
