Покупатель, кроме стоимости недвижимости, несет еще ряд расходов. Зависимо от кого покупается недвижимость - от застройщика или от частного лица, соответственно выплачивается налог НДС (IVA) и гербовый сбор или передаточный налог.
Далее более подробно рассмотрим эти ситуации, и укажем общие расходы для обеих ситуаций.
Новое жильё от застройщика
НДС и гербовый сбор (IVA & Actos Juridicos Documentados – AJD)
Эти налоги выплачиваются, если объект приобретается на первичном рынке, т.е. недвижимость продается впервые, и продавцом выступает строительная компания.
С 1 января 2013 года НДС составляет 10% от стоимости объекта.
Налог на новое жильё, если оно приобретается не для основного постоянного проживания (менее 6 месяцев в году) - 1,5% или 0,1% - если приобретается для основного жилья (минимум 6 месяцев в году).
Недвижимость в Испании, выставленная на продажу на вторичном рынке, облагается налогом на передачу собственности (ITP), с 10 августа 2013 ITP равен 10%.
Вторичная недвижимость от частного и юридического лица
Передаточный налог (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP)
Передаточный налог выплачивается в том случае, если это уже не первый переход права собственности на данный объект недвижимости. С 10 августа 2013 года передаточный налог составляет 10%. Оплата передаточного налога ложится на покупателя. Налог выплачивается в течение 30 рабочий дней, если недвижимость приобретается без получения кредита. Если покупка недвижимости совершается в кредит, тогда передаточный налог необходимо выплатить в полном размере со всей суммы именно в момент покупки недвижимости.
Также 10% выплачивается при приобретении земельных участков без зданий физическим лицом от физического лица.
При покупке коммерческой недвижимости, если покупатель физическое лицо и недвижимость (земельный участок или здание) приобретается не на первичном рынке, выплачивается налог на передачу имущества, который составляет 10%.
В том случае, когда продавцом выступает юридическое лицо, необходимо рассматривать каждый случай в отдельности. Есть вариант, что будет 10% налог на передачу имущества, или как вариант - продажа по фактуре с НДС - 21%.
Недвижимое имущество, продаваемое между юр.лицами может быть оформлено с НДС 21% и фирма-покупатель сможет вернуть размер НДС.
По внутренней договоренности между компаниями могут быть различные способы совершения сделки.
При покупке без ипотеки вторичной недвижимости покупатель имеет 30 дней для уплаты 10%- ного налога на покупку.
Приобретение недвижимости у нерезидента Испании
В случае, когда продавец нерезидент Испании, покупателю необходимо удержать обеспечение в размере 3% от стоимости объекта и перечислить их в налоговое управление.
Получается, что продавец, если он нерезидент Испании, недополучает 3% от суммы продажи, но, если при продаже объекта, собственник не получил дохода, то есть цена покупки данного объекта и его продажи была одинаковая, тогда он имеет права в течение четырех месяцев вернуть себе удержанные 3%, если он платил налог нерезидента.
В случае, когда от продажи объекта все-таки есть прибыль, выплачивается налог в размере 21% от прибыли.
Если же этого не сделать, тогда налоговые власти будут считать данный объект недвижимость как актив, по которому обеспечиваются налоговые обязательства продавца по уплате налога на рост капитала.
Другие расходы, общие для обоих случаев
Комиссия агентства
Комиссию агентству выплачивает продавец, если перед сделкой не было оговорено иное.
Вознаграждение юриста
Мы настоятельно рекомендуем нанимать юриста при покупке недвижимости. Юрист составляет и проверяет контракты на их соответствие Вашим интересам, а также может разъяснить все возникшие законодательные и административные вопросы. Юрист проводит все необходимые проверки по собственности (право владения продавца и предыдущих владельцев, все разрешения, отсутствие арестов и т.п.). Юрист организовывает сбор всех необходимых документов, необходимых для совершения сделки купли-продажи (регистрация недвижимости, погашение налоговых обязательств и т.д.).
Вознаграждение юриста или по-испански Abogado зависит от объема оказанных услуг и от сложности совершаемой сделки. Услуги большинства юристов в Испании составляют примерно 1% от цены покупки. Некоторые юристы оглашают стоимость своих услуг в 1,5% и более процентов, это, однозначно, дорого. Наши юристы берут вознаграждение - 1% за все необходимые действия по оформлению сделки и подготовке всех необходимых документов.
Стоимость ипотеки
Если недвижимость приобретается в кредит, тогда прибавляются еще некоторые дополнительные расходы. Во-первых, банк или кредитная организация, где оформляется кредит, потребует оценку недвижимости, которую оплачивает покупатель. Стоимость оценки от 200 до 600 евро. Во-вторых, расходы по ипотеке, которые различаются в зависимости от кредитора. В конечном итоге, кредит увеличит стоимость объекта, а, следовательно, и стоимость услуг нотариуса.
Расходы на нотариуса
Гербовый сбор имеет фиксированную ставку в размере 1% от суммы. Гербовый сбор и НДС платит покупатель.
Услуги нотариуса в большинстве случаев ложатся на покупателя. Их размер пропорционален цене объекта недвижимости, указанной в документах. Необходимо ориентироваться на сумму 1-1,5% от стоимости сделки. Есть и нотариусы, которые берут 0,5%, но это встречается редко. В любом случае, сумма зависит от нотариуса и фиксированного государством процента нет.
Расходы на регистрацию собственности
Расходы по регистрации сделки в регистре собственности также ложатся на покупателя и в среднем составляют 1%, точную сумму назвать невозможно, так как расходы по регистрации меняются в зависимости от объекта недвижимости и региона, в котором она находится.
При покупке недвижимости в Испании с ипотекой:
Ипотека в Испании возможна для нерезидентов страны и существуют разные банки, которые дают 60-70% от суммы покупки под 3,6-4,5% годовых.
На счету покупателя в банке, где запрашивается кредит, должны быть средства:
1) сумма взноса (в зависимости от предварительного ответа из банка по количеству процентов выдаваемого кредита, должна быть внесена требуемая часть взноса для покупки. Если будет выдача 50%, то взнос должен составить 50% от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
2) сумма на расходы по оплате налогов и расходов банка и оценки. (при покупке в ипотеку - от 15 до 16% - в зависимости от банка, выдающего кредит.)
Без ипотеки: согласно условиям предконтракта на покупку недвижимости в Испании, в котором оговариваются все пожелания продавца и покупателя: сроки, суммы и способы платежей:
1) возможна частичная разбивка наличных и безналичных расчётов
2) безналичный расчёт - перечисление или чек, который выписывается в банке заранее и предоставляется на сделке.
После согласования с покупателем даты оформления сделки и, при покупке с ипотекой, получения из банка подтверждения о выдаче кредита, производится запись на оформление сделки у нотариуса. В назначенный день все участники сделки встречаются у нотариуса, подписывают договор купли-продажи недвижимости, передаётся оплата (при ипотеке - чеком банка - его выдаёт сотрудник банка, без ипотеки – чеком, заблаговременно выписанным в банке покупателем) и новый собственник регистрируется в реестре собственности. На этом сделка считается заключённой. В момент сделки покупатель получает нотариально заверенную Купчую - Эскритуру, а через 3 месяца собственник получает её оригинал, заверенный в Реестре собственности.
Перевод денежных средств на ваш счёт в Испании из России возможен двумя вариантами:
1) Вы можете перевести деньги на личный счёт в Испании (со счета в РФ) после того, как предоставите в российский банк справку об уведомлении налоговой инспекции о том, что у вас открыт счёт в Испании.
2) Вы можете не уведомлять налоговую и тогда на ваш счёт Вы сами не сможете перевести деньги, но это смогут сделать ваши родственники или любой человек - резиденты России имеют право делать перевод на личный счёт любому человеку в другую страну в сумме 5 000 долларов в сутки из одного банка (в эквиваленте - переводится в евро по курсу банков, проводящих переводы), нерезиденты России имеют право без оснований переводить 10 000 долларов в сутки.
Таким образом, вам на счёт в Испании могут сделать перечисления в сутки несколько человек одновременно и возможно это сделать из нескольких банков в один и тот же день. И если вам сделают перевод, например, 5 человек по 4 000 евро, то из одного банка получается 20 000 евро и перевод из 5 банков даст вам получение 100 000 евро в сутки.
2. Вы можете перечислить сумму на счёт продавца недвижимости или агентства при представлении в российский банк договора купли-продажи. Этот документ будет являться для банка основанием для перевода средств. Такой перевод является самым экономным, так как комиссия при таких перечислениях самая низкая.
3. Ввоз наличных средств в Испанию по новым законам таможни России без декларирования разрешён до 10 000 долларов, и с декларированием разрешён неограниченный ввоз валюты - с законом можно ознакомиться здесь: http://www.tsouz.ru/MGS/MGS11/Pages/P_51.aspx
Решение Комиссии таможенного союза от 05 июля 2010 года № 51 - Статья 4
1. Вывоз физическим лицом наличных денежных средств и (или) дорожных чеков с таможенной территории таможенного союза осуществляется без ограничений в следующем порядке:
при единовременном вывозе наличных денежных средств и (или) дорожных чеков на общую сумму, равную либо не превышающую в эквиваленте 10 тысяч долларов США, указанные денежные средства и (или) дорожные чеки не подлежат таможенному декларированию в письменной форме;
при единовременном вывозе наличных денежных средств и (или) дорожных чеков на общую сумму, превышающую в эквиваленте 10 тысяч долларов США, указанные денежные средства и (или) дорожные чеки подлежат таможенному декларированию в письменной форме путём подачи пассажирской таможенной декларации на всю сумму вывозимых наличных денежных средств и (или) дорожных чеков.
2. Единовременный вывоз физическим лицом наличных денежных средств и (или) дорожных чеков в общей сумме, равной либо не превышающей в эквиваленте 10 тысяч долларов США, может быть задекларирован в письменной форме по желанию физического лица.
3. Вывоз физическим лицом денежных инструментов, за исключением дорожных чеков, осуществляется при условии таможенного декларирования в письменной форме путём подачи пассажирской таможенной декларации.
Выбирайте каким удобным для Вас способом Вы хотите перевезти или перечислить денежные средства для расчёта за приобретаемую недвижимость.
